新式冠状病毒疫情所构成的大盛行，预计会极大地重塑商业地产，在美国全国范围内导致数以千计的商业地产都处于空置或许未充沛运用的状态。可是，有一些开发商和投资者却迫切地希望抓住这次时机，将这些物业转为其他用处。

例如，美国前史最悠久的奢侈品连锁百货公司罗德与泰勒（Lord & Taylor）在纽约曼哈顿的旗舰百货店，被改造成为亚马逊公司的工作场所，而坐落好莱坞中心的一个旅游景点，也在耗资1亿美元从头翻修，方案把那些没有充沛利用的零售空间改形成工作区域。

“即使面临危机，人们也总是会从中开掘时机的。”加拿大多伦多一家商业地产服务公司Avison Young北美区域专业服务总裁希拉·博廷（Sheila Botting）称。

在曾经，地产转用处浪潮往往只体现在某个局部范围内。例如，据纽约中心商业区联盟（Alliance for Downtown New York），2001年9月11日恐怖袭击后，下曼哈顿区域有超越1380万平方英尺（约128万平方米）的地产面积都转为了其他用处。

可是，有关专家却表明，其时的那些转用处改造规划，或许远远不如接下来18至24个月内会呈现的转用处改造规划。

据波士顿CoStar Advisory Services咨询服务公司供给的数据，仅在零售业方面，到8月初，本年现已关闭的商铺数量至少就有7700家商铺（总面积合约1.15亿平方英尺，或1068万平方米）。

大多数关闭的商铺都坐落大型商场里，早在疫情爆发而导致杰西潘尼（JCPenney）、尼曼（Neiman Marcus）以及西尔斯（Sears）等百货公司纷繁走向破产之前，这些商铺实际上就现已陷入了困境。

与此同时，据CoStar公司有关数据，预计在本年和明年，总面积约172.7万平方英尺（合约16万平方米）的甲级写字楼，即高级写字楼，还将陆续投入运用。只不过，其中现已租赁出去的面积只有59%，低于74%的均匀水平。

另外，据美国酒店与住宿协会（American Hotels & Lodging Association），由于地产业主拖欠贷款至少一个月，全美有挨近25%的酒店都或许会损失抵押品换回权。

简言之，外面将会呈现更多的搁置地产空间。

实际上，早在这场大盛行之前，全美各地就现已呈现了商业地产供过于求的现象。近年来，由于电子商务的蓬勃开展，许多实体商铺都在走向阑珊。据CoStar公司的数据，2019年关闭的实体商铺数量超越了10200家。

此外，得益于数字化等多种进步工作效率的方法，以及人口结构变化的状况下，租用工作室的企业也在不断削减其租用面积。年轻一代遍及更喜爱于空间较小的工作区域。

据穆迪剖析的数据，在上个世纪80年代，商业地产职业的经验法则是，每名员工的均匀工作面积约为200至300平方英尺（合约18至28平方米）。到了2019年，这一均匀水平现已降至了126.5平方英尺（约11.75平方米）。

而关于房地产、媒体、科技和银行这样的职业，长途工作现已就有很久的前史了。此外，即使是在工作日，人们也会由于种种原因，并不会呈现在工作室，导致相当大一部分租赁空间都没有投入实际运用，这一部分份额估计有30%至40%。

不过，这场疫情所引发的危机，也为一部分开发商发明了一个时机，让他们得以从头评估其战略。

“我以为，关于房地产职业来说，这场疫情爆发的时刻，刚好可以让他们去思考和规划现有财物，进一步承认如何更好地盘活这些财物，以及未来还有什么挑选。”博廷说。

对此，最高调的或许还需要再次说到亚马逊。据《华尔街日报》（The Wall Street Journal）之前泄漏，亚马逊方案将西蒙地产集团（Simon Property Group）经营的杰西潘尼和西尔斯等商铺门店，改建为其物流配送中心。

此外，纽约曼哈顿第五大道上的罗德与泰勒百货门店改造项目，其背后主推手也是亚马逊。据称，到2023年，原百货大楼共计67.6万平方英尺（约6.28万平方米）的面积，将改形成可以容纳2000名员工的工作空间。

对此，亚马逊拒绝置评。

大多数转用处的事例中，规划都没有如此大。

纽约哈里森（Harrison）当地一家养老院的首席执行官大卫·雷斯（David Reis）称，开发商纷繁发现了商机，方案将酒店改形成社区养老中心。

他还称，相比于从头开始建造，直接在现有物业基础上改造的本钱相对更加低价，特别是在纽约这样地价比较贵的当地。

“相比于建造全新的物业，假如你能用一半的造价来购买现有物业，显而易见的是，把节约下来的资金用于改造，这是十分简单的事情。”雷斯说。

据项目管理公司Cumming供给的一份陈述，在全美范围内，新建住所修建的均匀造价一般为每平方英尺（约0.1平方米）225至350美元。假如将现有工作空间改形成住所，相应造价均匀为每平方英尺125至250美元。

值得一提的是，假如是将零售物业改造用于工业用处，其均匀造价则可以降至每平方英尺75至175美元。

虽然转用处改造的本钱相对较低，商业地产开发商在转用处方面也或许会遭受一定的挑战。例如，物业分区规划以及技术设计就或许会影响乃至阻止其改造方案。

可是，在疫情期间，当放款人更害怕危机时，这些改造项目在融资时也会面临更大的困难。

“部分中央区域和安稳的财物依然有很大的融资时机，”房地产投资公司Machine Investment Group联合创始人埃里克·罗森塔尔（Eric Rosenthal）说，“可是涉及到转用处的地产，或许涉及到不只仅是购买和管理财物问题时，这些状况的融资环境都是十分具有挑战性的。”

传统上来讲，最好的转用处项目都涉及到老旧的物业，这一现象也越来越显著。

“一般，假如这些物业比较老旧，并且现已超越了运用寿命的话，即代表着其运用率和现金流都会降低，这刚好是创新改造的成熟期。”Avison Young公司的博廷说。

可是，即使是最近新修的物业，也有或许转为其他用处。去年，尼曼在曼哈顿哈德逊城市广场（Hudson Yards）新开了一家面积达18.8万平方英尺（约1.75万平方米）的旗舰店，成为其时美国最大的私人房地产开发项目的首要零售租户。

现在，哈德逊城市广场的业主、地产商Related Cos公司正在从头规划这个项目。其工作室项目开发部分的总裁菲利普·维瑟（Philippe Visser），经过电子邮件表明，该商场将成为“纽约市最令人兴奋的工作空间。”

此举令人想起之前的一场危机，其迫使商业地产发生了蜕变。

上个世纪90年代，下曼哈顿区域不只存在较高的写字楼空置率，并且还存在人口流失问题。其时，纽约地产开发商Rudin Management公司总裁威廉·鲁丁（William C. Rudin）协助该区域创新升级。

在他的协助下，从1995年至2001年间，有超越460万平方英尺（约43万平方米）的面积都完成了创新升级，其中还包含将许多外立面是玻璃的工作楼改造为高级公寓的事例，这一点也是其时许多人未曾预料到的。

“当状况变得十分糟糕后，”鲁丁说，“它必然会迫使人们走到一起，想出更多好的主意。